Autopromoción de vivienda ¿por dónde empiezo?

¿Por dónde empiezo mi vivienda? ¿Puedo afrontar los costes? ¿Qué papeleo se necesita para comenzar? Si sueñas con construir tu propia casa, tienes que leer este post.

Construir tu propia casa no es algo que se haga todos los días y, en la mayoría de las ocasiones no se tiene experiencia previa en el tema, por lo que surgen innumerables cuestiones que hay que ir resolviendo a medida que avanzas en la construcción. En QB Constructora te ayudamos a dar respuesta a todas las preguntas que puedan surgir antes de empezar un proyecto tan importante, incluso planteamos los pasos a seguir a la hora de convertirte en autopromotor, de manera que el camino sea mucho más sencillo conociendo trámites, costes, documentación, permisos...

Necesidades

Lo primero que debes tener claro es lo que necesitas. Saber el número de habitaciones que quieres que tenga tu casa, si quiere o no garaje y cuántas plazas de aparcamiento necesitas son datos que te ayudarán a saber las proporciones aproximadas de tu vivienda y, por lo tanto a buscar el terreno perfecto para ubicarla. Además hay que saber cuáles son los principales gastos asociados a la construcción de una casa, por lo general, la mayor parte de la inversión irá dedicada a la ejecución de las obras.

Elige bien el lugar donde construir tu vivienda

Si carecemos de un terreno propio, este será el primer paso. Es uno de los principales gastos a la hora de construir tu propia casa, por lo que elegir el lugar adecuado es primordial. Para elegir el solar, tendrás que tener en cuenta las necesidades que has establecido previamente y que se encuentre dentro de suelo urbano, es decir, que cuente con servicios de agua, electricidad, red de saneamiento y telecomunicaciones. Rodéate desde el principio de un buen equipo como Qube Constructora, que te ayudará a elegir el lugar perfecto para levantar la casa de tus sueños, ellos además tendrán en cuenta que la parcela tenga una forma más o menos regular, con buenos accesos o incluso que se encuentre en una zona óptima para la posible venta futura de la vivienda, llegado el caso. Al comprar un terreno tendremos que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que ronda un 9% del precio de compra y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, además habrá que sumar los gastos de notaría, un 0,5% del precio de compra.

Estudios previos a la obra

Antes de empezar con la construcción, hay que realizar un estudio topográfico del terreno, que va entre los 250 y los 400€, y un estudio geotécnico, que ronda los 650 o 800€. Estos estudios son imprescindibles para una correcta cimentación de la vivienda, ya que determinan el tipo de terreno sobre el que vamos a realizar las obras y en base a ello irá el cálculo de la estructura. Si contabas con un solar propio, es el momento de contratar a un equipo de arquitectos para planificar la vivienda de acuerdo a tus necesidades y presupuesto, en Qube Constructora somos expertos en la edificación de viviendas unifamiliares, por lo que realizamos proyectos a medida, respetando a su vez la normativa urbanística.

Proyecto.

Aunque el arquitecto te irá guiando durante todo el proceso, es fundamental darle a conocer una serie de premisas, como el tamaño y el estilo que quieres para tu nueva casa. Él, a su vez, te orientará en temas más técnicos, como los sistemas de edificación, elección del tipo de cubierta, ventilación, confort térmico... Una vez definido el boceto inicial, el arquitecto elabora el Proyecto Básico, que consta de una memoria, planos de la obra a realizar y su adecuación a la normativa; además, también se encargará de desarrollar el Proyecto de Ejecución donde, además de la información del Proyecto Básico, se incluyen planos detallados, materiales, sistemas constructivos, mediciones, presupuestos. Es importante que el proyecto quede definido hasta el más mínimo detalle, así evitaremos modificaciones durante la fase de ejecución y nos evitaremos sorpresas en los costes finales de la obra. Merece la pena dedicar un poco más de tiempo ahora, para que después no haya ningún contratiempo.

Licencia de obras

Una vez desarrollado el Proyecto y contrastado con el Ayuntamiento para que cumpla con la normativa, es el momento de pagarle por la licencia de obra y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras. Además, hay que solicitar la acometida provisional de luz y agua de obra. Una vez que todo esté listo, es momento de empezar con la obra.

Financiación

Ahora que ya está todo listo para empezar con la parte más importante de todo este proceso debes hacerte una pregunta fundamental: ¿Puedo hacer frente a todos los gastos de ejecución de la obra? Si es así, ¡adelante! Dada la cuantía de los gastos, es uno de los temas más importantes a tener en cuenta, no todo el mundo cuenta con un extraordinario colchón económico, por lo que es normal recurrir a financiación bancaria. Para acceder a este tipo de financiación deberemos justificar que contamos con una licencia de obras concedida y pagada, y que contamos con un proyecto de obra visado por el Colegio de Arquitectos. La mayoría de los bancos financia en torno al 80% del valor de tasación de la obra terminada, por lo que deberás asegurarte de contar con el 20% restante más los gastos asociados como notaría, registro, impuesto de Actos Jurídicos Documentados, comisión de apertura... El banco te irá dando el dinero según se vaya produciendo los gastos y se los justifiques mediante certificaciones de obra, de esta forma irán liberando el importe que tienes que abonar al contratista. Las certificaciones deberán ir firmadas por la dirección de obra y deberán reflejar el porcentaje de obra ejecutada hasta el momento.

Ejecución de la obra

Una vez tengamos los puntos anteriores solucionados, es hora de empezar a trabajar en la construcción de la casa sobre el terreno, que supondrá alrededor del 40% del presupuesto total. Los arquitectos se encargarán de la dirección de obra desde el punto de vista técnico, estético, urbanístico y medioambiental. Aparte, necesitarás de un arquitecto técnico como dirección de la ejecución. Esto es algo que no debe preocuparte, pues en Qube Constructora contamos con un equipo de profesionales capaz de cubrir todos los aspectos de la ejecución de la obra y que te ayudará en la toma de decisiones, durante esta fase, y si todos los pasos anteriores se han hecho correctamente, el autopromotor no tiene de qué preocuparse.

Fin de obra

Una vez finalizada la construcción de tu vivienda y realizadas las revisiones pertinentes por parte de todo el equipo técnico, se firma el certificado de fin de obra. Este certificado es imprescindible para solicitar al Ayuntamiento la Licencia de Primera Ocupación, sin la cual no se puede entrar a vivir. Allí además, nos expedirán la Cédula de Habitabilidad, con la que podrás dar de alta todos los servicios relativos a la vivienda, como son luz, agua o gas. Otro paso será realizar la escritura pública de obra nueva ante notario e inscribirla en el Registro de la Propiedad.

Disfruta de una vivienda a medida

Cuando hemos recorrido todo el camino necesario para la construcción de una casa a medida, comprobamos que el resultado compensa todos los quebraderos de cabeza. Lo más importante es rodearse de un equipo cualificado y completo que te ayude durante todo el proceso como Qube Constructora.